Renda de Aluguel: Riscos e beneficios

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Para quem ainda não sabe, atualmente parte da minha renda passiva vem de alugueis de meus imóveis (veja aqui meu Fechamento Mensal de Outubro). Minha estratégia inicial nunca foi investir na compra de imóveis exclusivamente para locação. Ter trabalhado como executivo em uma grande empresa com operações em todo território nacional, me fez desenvolver uma estratégia que me permitiu não só alavancar meu patrimônio mas principalmente garantir uma excelente fonte de renda passiva.

A estratégia

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Não se enganem com a imagem acima. Nao sou um aficionado em imóveis. Meus pais e minha esposa são daqueles que investimento bom é aquele que se VE! Nao digo isso como critica, apenas perfil.

Desde que iniciei meus estudos de investimentos, sempre fui bem reticente em investir em imóveis por considerar um possível risco de se tornar um “elefante branco”

“Elefante branco é uma expressão utilizada para classificar algo valioso ou que custou muito dinheiro, mas que não possui utilidade ou importância prática.”

Ficava imaginando imobilizar enorme quantia em dinheiro, quando poderia ter toda liquidez e maior rentabilidade aplicando no mercado financeiro (ação, FII, TD, etc.). O que eu não imaginada era que 10 anos depois, estaria consolidando um rentável portfólio de imóveis, que gerando nao apenas renda passiva, como também apreciando meu patrimônio.

Entretanto, logo ao iniciar minha carreira comecei a observar a valorização dos imóveis ao meu redor, enquanto eu continuava a pagar meu aluguel todo mês e investir meu dinheiro em acoes. Ate que um belo dia estava em tranquilo curtindo meu final de semana com a Sra Executiva, em casa, e recebo um belo email da imobiliária dizendo: “Caro Sr Executivo, informamos que a Sra Proprietária deseja retornar a morar no imóvel, dessa forma o Sr tem 30 dias para sair do imóvel”.

Não foi exatamente assim, mas a mensagem foi dada! Tinha 30 dias para procurar um lugar para morar! Mas como assim Sr. Executivo? E pode Arnaldo? A regra é clara! O contrato havia sido encerrado e entrado na renovação automática. Alem disso a proprietária, que estava trabalhando em outro estado, havia sido transferida de volta para a cidade natal.

Carteira-de-Imoveis

Pois foi nesse momento que me deu o insight de colocar na ponta do lápis se não valeria a pena MESMO comprar um imóvel e deixar de pagar aluguel. A grande maioria dos sites que entrei na internet sobre o comparativo Aluguel x Compra, esquece um fato extremamente importante quando se fala de compra de ativos: valorização. Exceto em momento de crise (como o que estamos passando), imóvel tente a se valorizar acima da inflação. E em momento de crise raramente perde valor (claro existem casos e casos). A época que estamos falando aqui foi o inicio do boom imobiliário em meados dos anos 2000. A titulo de comparação, o imóvel em que morava havia se valorizado 100% nos 30 meses que morei nele.

Foi assim que iniciei meus “investimentos” em imóveis: troquei o aluguel pelo financiamento imobiliário. A partir dai seguiram-se algumas transferências de local de trabalho, e a cada transferência um imóvel adquirido. Utilizada o bônus de transferência na entrada do imóvel e  meu FGTS e da Sra Executiva para acelerar a quitação dos imóveis.

Escolhendo o imóvel

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Montada minha estratégia, vinha uma parte extremamente importante na compra de um imóvel (seja para morar ou exclusivamente para investir): a escolha.

Os dois pontos que considero mais importantes na escolha de um imóvel, principalmente no meu caso onde iria morar por poucos anos e em seguida transformaria o mesmo numa fonte de renda passiva, são:

  • Localização: Esse ponto para mim é crucial. Localização é tudo. A escolha envolvia avaliação do bairro e mercado consumidor (grandes empresas nas proximidades, faculdades, escritórios), acessibilidade (ônibus, metro, vias de acesso). Essa sempre foi minha prioridade numero 1.
  • Condição do imóvel / Idade: Apesar de saber que não iria fincar raízes, sempre gostei de deixar o lugar com “a nossa cara”. Dessa forma priorizei imóveis recém entregues, que permitiam uma flexibilidade na customização e decoração. Dessa forma todos meus imóveis foram comprados com ate um ano de “entregue”, da própria incorporadora (mesmo já estando “entregue” consegue-se um valor relativamente abaixo do valor de mercado, pois o investidor que compra para revender geralmente quer ganhar uma margem maior). Qualquer imóvel ate 10 anos possui um “valor de mercado” para locação bem atrativo.

Riscos

imoveis

O maior risco quando se tem imóveis para locação é sem duvida o risco de vacância. Porem se bem escolhido o imóvel, consegue-se reduzir bem esse risco. No meu caso meus imóveis encontram-se todos próximos a vias de acesso e transporte publico abundante, bairros seguros e próximos a grandes empresas/escritórios e universidades. No primeiro semestre desse ano um dos meus inquilinos avisou que iria sair do imóvel, uma semana antes do termino do aviso de 30 dias já havia encontrado outro inquilino e o mesmo entrou, literalmente, no mesmo dia da saída do inquilino anterior. Como havia negociado comissão de 50% no valor do aluguel minha perda foi apenas essa. Alem disso consegui negociar um aluguel cerca de 20% maior o que para mim foi excelente!

A 3 semanas atrás um outro inquilino avisou que iria sair (imagina meu susto ao receber mais um email com o titulo “Rescisão Contratual” em menos de 6 meses!!). O prazo esta se encerrando e já tenho alguns interessados em alugar. Devo ter um ganho de cerca de 10% no valor da locação comparado com o valor que estava recebendo. Claro que trata-se de uma condição especifica da minha carteira de imóveis e muitos vão falar em sorte também! Porém tenho ciência que o risco existe. (A três ano atrás um dos meus Imoveis ficou quase 5 meses sem alugar!)

Beneficios

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Apos alguns aos investindo em imóveis, nas condições que descrevi mais acima, vejo que trata-se de uma excelente forma de diversificação. O investimento em imoveis permitiu que eu aumentasse de forma substancial meu patrimonio e criasse uma nova fonte de renda passiva para somar-se dos Dividendos.

Para quem tem FGTS pode-se tirar benefício de poder utilizar o mesmo a cada dois anos no imóvel para amortizar o saldo devedor. A valorização do FGTS é pífia quando se compara a valorização de um imóvel a longo prazo.

O gráfico abaixo mostra a evolução da minha renda passiva de aluguel durante o ano de 2018 (verde escuro) comparado com 2017 (verde claro).

Screen Shot 2018-11-13 at 5.30.27 PM

Vejam que nos primeiros 10 meses de 2018 já praticamente bati as receitas de 2017, com uma media mensal de R$7.3k (liquido, ja excluindo IR e taxas).

Essa foi um pouco da minha experiência com o investimento em imóveis e como tudo começou. Creio que, como qualquer estratégia de investimento, seja algo muito pessoal. Entendo que tive “ajuda” devido a minhas transferências e bônus de transferências que me permitiram dar entrada em quase todos os imóveis sem tirar um centavo dos meus investimentos, alem do fato de ter um bom acumulo de FGTS, que me permitiu quitar boa parte dos financiamentos em menos de 5 anos.

E vocês? Investem em imóveis? Quais estratégias utilizam? Espero que tenham gostado do post e ate breve!

15 comentários sobre “Renda de Aluguel: Riscos e beneficios

  1. Fala executivo! Beleza?
    Essa interpretação da evolução do patrimônio com imóveis, eu aprendi com o Bastter. Isso me fez sentir melhor quando adquiri meu primeiro imóvel. Gosto da sua estratégia e você utilizou muito bem os recursos que tinha (especialmente o fgts) para transformar em ativos pra você. Eu sou contratado como PJ na empresa onde trabalho, então tenho mais flexibilidade com o valor que seria depositado no meu fgts (recebo na minha conta corrente), mas com certeza no seu lugar eu faria o mesmo. Hoje você tem um ótimo patrimônio e já está diversificando. Esse é o caminho. Grande abraço!

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  2. Alison F Azevedo

    Muito bom cara. Financiei um ap pensando em morar e que hj se encontra alugado, pagando-se ele próprio. Considerei que foi uma cagada que fiz pq foi sem planejamento. Resolvi a situação alugando. Hj tenho o dinheiro que posso quitar. Vc acharia interessante tirar essa minha aplicação em renda fixa para salda-lo? Vou permanecer com ele como investimento e para aumentar minha diversificação.

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    1. executivoinvestidor

      Bom dia Alison! Que bom que está com seu imóvel “se pagando”. Estou nessa mesma situação com o meu único imóvel que ainda encontra-se financiado! Essa sensação é boa de estar “ganhando” um imóvel! Rs… em relação a quitar, sempre analiso o custo de oportunidade. Se você consegue uma aplicação que pague mais do que você está pagando de juros, eu manteria o financiamento e a aplicação. Pelo que comentou seu dinheiro está em renda fixa então o risco é baixo. Para mim se a diferença for superior a 1-2%aa eu manteria aplicado o recurso. Compartilho com sua decisão de manter o investimento como diversificação!
      Abraço!

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  3. umdiameaposento

    Excelente novamente. Eu, como old school, também gosto muito de investimentos imobiliários. Hj meu maior patrimônio está investido nesta área. Acho que o preço é muito importante e neste quesito o Brazil apresenta muitas oportunidades. Não somente pelo menor custo quando comparado com países desenvolvidos mas por um ponto pouco explorado, que é a liquidez e o pouco dinamismo do mercado. Em países desenvolvidos, tudo acontece muito rápido, enquanto que no Brazil vender um imóvel demora muito. Isto abre uma janela de oportunidades para quem quer comprar, pois com um pouco de paciência excelentes ofertas podem aparecer. Pelo que entendi, teus imóveis são todos residenciais. Está correto ?

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    1. executivoinvestidor

      Verdade! O fator preço é muito importante e os ciclos econômicos do Brasil costumam ser mais curtos e mais intensos, abrindo margem para oportunidades! Todos meus Imoveis são residenciais, e você? Investe em imóveis comerciais?
      Abraço.

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      1. umdiameaposento

        Eu só tenho comerciais e minha casa para morar. Sempre fiquei de cabelo em pé com as histórias de inquilinos que incomodam no segmento residencial. Comercial, muitas vezes o ponto vale tanto qto o imóvel em sim. Tijolo desvaloriza com o tempo, agora um bom ponto comercial sempre será valioso.

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  4. Fala, EI, boa tarde!

    Então, boa parte do meu patrimônio está alocado em imóveis, mas vou te falar que gostaria de diminuir pela metade. Inquilinos, em algum momento, vão te gerar algum estresse (exatamente o que passei no mês passado).

    Não me arrependo do que fiz, mas não pretendo comprar mais imóveis.

    Sucesso e bons negócios.

    Fuleiro
    investidorfuleiro.blogspot.com

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    1. executivoinvestidor

      Boa tarde Fuleiro, estamos juntos. Eu Também não pretendo mais investir em imóveis (não diretamente somente via FII). Porém devo mantê-los por mais algum tempo. E estresse com inquilino faz parte, mas minha experiência diz que nessas horas é importante ter uma boa imobiliária administrando o imóvel! Sucesso para você também!

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  5. AA

    Boa tarde EI.

    Sou leitor frequente de alguns blogs a algum tempo, e hoje tomei a liberdade de fazer um comentário pela primeira vez.

    Parabéns pelos investimentos e pela renda passiva. Meus investimentos hoje estão quase 100% em imóveis, divididos em comerciais, residencias e terrenos, e sua maioria gerando renda passiva, ao ponto de já ter atingido a tão sonhada IF.
    Concordo plenamente com você quando fala que os “entendidos” esquecem a valorização do imóvel e focam somente na renda, pois imóveis bem “escolhidos” nunca perderão seu valor, sua demanda, e renda.
    Comprar imóvel não é uma tarefa fácil, e exige muito estudo por parte do investidor para que seus investimentos sejam rentáveis e bem sucedidos.
    Hoje também invisto um pouco em FII e ações, para diversificar, mas o que realmente domino são os imóveis físicos.
    Parabéns pela coragem e inciativa de mudar de vida e começar tudo de novo em outro país.

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    1. executivoinvestidor

      Boa noite AA, seja bem vindo!
      Parabéns pela IF!! Compartilhamos a mesma opinião. Eu particularmente só tenho imóveis residenciais pela minha estratégia que descrevi acima. Para mim o pior dos “entendidos” é quando fazem a conta de financiar imóvel versus guardar dinheiro para comprar à vista. Como se o imóvel fosse permanecer no mesmo valor por 10-20 anos! Realmente é preciso desprender muito tempo e conhecer o mercado da região onde se quer investir. E acho importante mesmo diversificar com outros ativos.
      Obrigado e espero ler mais comentários seus por aqui!

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  6. ABM

    Tenho uma história bem parecida com a sua. Após receber um comunicado para desocupar em 30 dias o imóvel quea alugava, decidimos avaliar as vantagens e desvantagens de uma possível compra. Por sorte, a proprietaria desistiu de retomar o imóvel e tivemos um prazo mais longo disponível para encontrar uma boa oportundade de compra. O mercado estava aquecido e havia muita instabilidade como inquilinos. Eram frequentes os casos de amigos e conhecidos tendo que desocupar o imóvel em 30 dias seja porque o proprietário decidiu vender ou aplicar um reajuste alto no aluguel. Enfim, isso estava afetando minha tranquilidade, uma vez que morava em cidade sem referencia familiar, sem fiador, sem ter para onde ir em caso de perda do imovel alugado. Com uma rotina de trabalho que poderia nao me permitir tratar de uma mudança no prazo de 30 dias. Com a necessidade posterior de alugar este imovel residencial, achei interessante investir em outros imoveis. O valor das nossas locações estao estagnados em meio a essa crise, mas mantivemos os imóveis ocupados. Estou achando interessante viver um ciclo imobiliário completo. Muitos aprendizados que ja estao dando base para alguns aperfeiçoamentos futuros.

    Curtido por 1 pessoa

    1. executivoinvestidor

      Muito bom ABM, também tive sorte de conseguir manter meus imóveis alugados durante boa parte da crise mantendo o valor do aluguel estagnado. Estou começando a ver uma melhora para nós proprietários. Dois imoveis meus vagaram nos últimos 12 meses e consegui uma reposição recorde e reajuste excelente no valor do novo aluguel. Algumas praças estão com carência de imóveis para locação e isso tem sido positivo!
      Abraços e bons negócios!

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